Eiendom

Hva skjer med leieavtalen din hvis utleier selger boligen?

Advokat og mekler

· 6 Aug 2026 · 9 min lesetid

Hva skjer med leieavtalen din hvis utleier selger boligen?

Guide for leietakere i Alanya – 2026

Kort svar: Selv om leiligheten eller villaen du leier i Alanya blir solgt, opphører ikke leieavtalen din automatisk. Den nye eieren trer inn i den eksisterende leieavtalen i henhold til den tyrkiske obligasjonsretten (TBK), og kan verken kaste deg ut umiddelbart, øke leien vilkårlig eller se bort fra depositonet ditt. Utkastelse er bare mulig av de grunnene loven uttømmende angir, og krever alltid en formell rettsprosess.

Hvert år melder spørsmålet seg for tusenvis av utenlandske leietakere i Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel og Tosmur – russere, tyskere, skandinaver, briter og folk fra Midtøsten: «Utleieren min har overdratt skjøtet (TAPU), hva skjer nå?» Denne artikkelen gjennomgår leietakernes rettigheter etter tyrkisk rett og tar opp praktiske spørsmål som er særlig viktige for utenlandske leietakere – oppholdstillatelse, oversettelse og forkynning av varsler.

1. Avslutter salget av boligen leieavtalen?

Nei. Den tyrkiske obligasjonsloven (TBK) art. 310 er klar: selv om den utleide eiendommen skifter eier gjennom salg, arv eller på annen måte, trer den nye eieren direkte inn i den gjeldende leieavtalen slik den er. Det betyr:

Leiebeløp, leieperiode og øvrige avtalevilkår gjelder uendret videre.
Den nye eieren kan ikke vise deg døren med begrunnelsen «nå er det jeg som eier».
Om leieavtalen er på tyrkisk eller engelsk, og om du er utenlandsk statsborger eller ikke, endrer ikke dette vernet – tyrkisk rett skiller ikke mellom partene i en leieavtale basert på nasjonalitet.

Selv etter at hjemmelsoverføringen er tinglyst, er retten din til å bli boende beskyttet – med mindre ett av lovens uttømmende opplistede unntak foreligger.

2. På hvilke vilkår kan den nye eieren kaste deg ut?

Den vanligste fremgangsmåten er utkastelse begrunnet i eget bruksbehov (TBK art. 351). For at dette skal være gyldig, må følgende vilkår være oppfylt:

Den nye eieren må dokumentere at eiendommen skal brukes som bolig eller forretningslokale av ham selv, ektefellen, direkte etterkommere, oppstigende slektledd eller personer han er lovpålagt å forsørge.
Innen én måned etter at skjøtet (TAPU) er overdratt, må leietakeren motta skriftlig varsel – normalt et formelt varsel gjennom notarius publicus (ihtarname).
Etter varselet må leietakeren gis minst 6 måneder til å flytte ut; utkastelse kan ikke kreves før denne fristen er utløpt.
Dersom leietakeren ikke forlater boligen innen fristen, må den nye eieren reise søksmål for forliksdomstolen (Sulh Hukuk Mahkemesi) – tvangsutkastelse uten rettskraftig dom er ikke tillatt.
Retten vil kreve konkrete bevis for at behovet er reelt, oppriktig og nødvendig; det holder ikke å si «huset er mitt og jeg vil at du skal flytte».

Hvis én-månedersfristen for varselet oversittes, mister den nye eieren ikke retten til utkastelse basert på eget bruksbehov for alltid – men kan i så fall bare reise søksmål innen én måned etter utløpet av leieperioden.

Viktig for utenlandske leietakere: Datoen varselet nådde deg kan knyttes til din oppholdstillatelse eller din registrerte adresse. Dersom du er usikker på hva varselet inneholder, bør du umiddelbart kontakte en statsautorisert translatør eller en advokat som behersker tyrkisk – fristene løper uavhengig av om du forsto innholdet eller ikke.

3. Kan leien økes fordi boligen er solgt?

Nei, eierskifte alene er ikke grunnlag for leieøkning. Taket for leieøkning er regulert i den tyrkiske obligasjonsloven (TBK) art. 344 og er begrenset til tolvmånedersgjennomsnittsverdien av konsumprisindeksen (KPI) publisert av det tyrkiske statistikkbyrået TÜİK. Denne satsen oppdateres løpende; ifølge TÜİKs tall publisert 3. juli 2026 (junistall) er den høyeste lovlige økningen for boligleieavtaler som fornyes i juli 2026 fastsatt til 32,03 prosent. Siden satsen endres hver måned, bør du sjekke den oppdaterte satsen for din fornyelsesmåned direkte i TÜİKs offisielle kunngjøringer.

Har leieavtalen vart i fem år, kan en av partene begjære ny fastsettelse av leien etter markedsnivå gjennom en leiefastsettelsessak for domstolen – men heller ikke dette skjer automatisk; det krever en rettslig avgjørelse.

4. Hvem betaler du depositum og husleie til?

Depositoet er en sikkerhet som skal tilbakebetales til leietakeren når avtalen avsluttes; selv ved eierskifte følger denne forpliktelsen normalt med til den nye eieren.
Den nye eieren må oppgi kontonummer (IBAN) skriftlig. Betaler du til den gamle kontoen inntil ny informasjon er mottatt, anses du ikke for å være i betalingsmislighold.
Dersom den nye eieren unnlater å oppgi kontoopplysninger, kan du be domstolen om å fastsette et offisielt betalingssted (tevdi mahalli) – en ordning der leien deponeres på et trygt sted inntil spørsmålet er avklart.

Dette er særlig viktig for utenlandske leietakere som betaler husleie fra utlandet via bankoverføring til Tyrkia. Krev alltid at endringer i kontoopplysninger meddeles skriftlig og formelt – det beskytter deg mot senere påstander om manglende betaling.

5. Plikt til å vise frem boligen

I henhold til TBK art. 319 plikter leietakeren å tillate visning av eiendommen i rimelig utstrekning i forbindelse med salg eller ny utleie. Dette er imidlertid ikke en ubegrenset rett:

Tidspunktet for visning skal varsles i god tid.
Leietakerens hverdagsliv og personvern skal respekteres.
Mot urimelige og gjentatte krav kan leietakeren gå til rettslige skritt – om nødvendig ved forliksdomstolen.

6. Forbud mot ny utleie etter utkastelse

En ny eier som har fått kastet ut leietakeren på grunn av eget bruksbehov, kan ikke leie ut eiendommen til noen andre enn den tidligere leietakeren de neste 3 årene – uten gyldig grunn (TBK art. 355). Brytes dette forbudet, kan den tidligere leietakeren kreve erstatning tilsvarende minst ett års leie. Regelen er til for å hindre misbruk av bruksbehovsbegrunnelsen.

7. Tilleggsforhold for utenlandske leietakere i Alanya

Oppholdstillatelse og leieavtalen

Søknad om eller fornyelse av korttids oppholdstillatelse i Tyrkia baserer seg normalt på en leieavtale eller en tinglyst eiendomsrett. Hvis utleieren skifter:

Adressen du har meldt til utlendingsmyndighetene (Utlendingsdirektoratet UDI – Göç İdaresi) er fortsatt gyldig; et rent eierskifte krever ikke at du melder adresseendring.
Men dersom den nye eieren faktisk kaster deg ut og du må flytte til en annen adresse, er det viktig at du oppdaterer adressen i e-ikamet-systemet (det elektroniske oppholdstillatelsessystemet) i tide – unnlatelse kan skape problemer ved fornyelse av oppholdstillatelsen.

Forkynning og språkbarrierer

Formelle varsler (ihtarname) og rettsdokumenter forkynnes på tyrkisk. Forstår du ikke innholdet:

Få dokumentet oversatt av en statsautorisert translatør, og pass på at du ikke mister frister.
For leietakere som ikke behersker tyrkisk, reduserer bruk av fullmakt (vekaletname) til en advokat risikoen for å måtte møte personlig i retten.

Praktiske tips lokalt

I boligkomplekser i Alanya, Mahmutlar og Oba med mange utenlandske leietakere er eierskifter ofte kjent for forretningsførselen. Bekreft den nye eierens kontaktinformasjon gjennom boligstyret eller en eiendomsmegler – det forebygger forvirring rundt husleiebetalinger og forkynning.

Ofte stilte spørsmål

Her finner du svar på spørsmålene dine

❓Må jeg flytte ut med en gang hvis utleieren selger boligen?

💬

Nei. Salg alene er ikke grunnlag for utkastelse; utkastelse er bare mulig på de vilkårene loven angir, og krever alltid en rettsprosess.

❓Kan den nye eieren øke leien så mye han vil?

💬

Nei. Leieøkninger er begrenset til tolvmånedersgjennomsnittsverdien av KPI (TÜİK), og eierskifte endrer ikke dette taket.

❓Har jeg færre rettigheter fordi jeg er utenlandsk?

💬

Nei. Den tyrkiske obligasjonsloven (TBK) skiller ikke mellom leietakere etter nasjonalitet; utenlandske statsborgere nyter det samme vernet. Forskjellen ligger i de administrative prosessene knyttet til forkynning, oversettelse og oppholdstillatelse.

❓Kan den nye eieren gå til søksmål uten å sende varsel først?

💬

For utkastelse basert på eget bruksbehov er skriftlig varsel – normalt gjennom notarius publicus – og overholdelse av den lovpålagte fristen obligatorisk; utelates disse stegene, kan søksmålet avvises på formelt grunnlag.

❓Hvor lang tid kan det ta før jeg kastes ut?

💬

Den nye eieren må sende skriftlig varsel innen én måned etter hjemmelsoverføringen, deretter vente minst 6 måneder, og til sist gå til domstolen dersom du ikke har forlatt boligen. Samlet kan prosessen ta ett år eller mer.

❓Hva skjer hvis den nye eieren glemmer å sende varsel?

💬

Oversittes én-månedersfristen for varselet, tapes retten til utkastelse på eget bruksbehov for den aktuelle perioden; den nye eieren kan da bare reise søksmål innen én måned etter utløpet av leieperioden.

❓Hvem får jeg depositoet tilbake fra?

💬

Plikten til å tilbakebetale depositumet følger normalt med til den nye eieren; det er likevel lurt å undersøke om det finnes en skriftlig avtale mellom den tidligere og den nye eieren om dette forholdet.

❓Hva gjør jeg hvis den nye eieren ikke oppgir kontonummer?

💬

Be skriftlig om kontoopplysninger; dersom de ikke gis, kan du be domstolen om å fastsette et offisielt betalingssted (tevdi mahalli), slik at leien kan deponeres på en betryggende måte.

❓Påvirker eierskiftet oppholdstillatelsen min?

💬

Nei, et rent eierskifte påvirker ikke oppholdstillatelsen din. Men dersom du faktisk må flytte, er det viktig at du oppdaterer den nye adressen i e-ikamet-systemet i tide.

❓Jeg forstår ikke tyrkisk – varselet jeg mottok er uforståelig for meg; løper fristen likevel?

💬

Ja, fristene løper fra det tidspunktet varselet ble forkynt. «Jeg forsto det ikke» stanser ikke fristen – ta dokumentet umiddelbart til en statsautorisert translatør eller en advokat.

❓Utleieren har satt opp «til salgs»-skilt – er jeg forpliktet til å la interessenter se boligen?

💬

I rimelig utstrekning ja; men tidspunktet for visning skal varsles på forhånd, og personvernet ditt skal ivaretas. Du kan gå til rettslige skritt mot urimelige eller overdrevne krav.

❓De kastet meg ut med begrunnelsen «vi skal bo her selv», men leide siden ut til andre – hva kan jeg gjøre?

💬

Dette er i strid med treårsforbudet mot ny utleie; du kan kreve erstatning tilsvarende minst ett års leie.

9. Oppsummering og juridisk bistand

At boligen selges, betyr verken automatisk utkastelse eller leieøkning for deg som leietaker – den tyrkiske obligasjonsloven (TBK) beskytter deg også overfor en ny eier. Likevel må frister, krav til formelt varsel gjennom notarius publicus, beregning av leieøkning og – for utenlandske leietakere – forkynning, oversettelse og oppholdstillatelse håndteres korrekt punkt for punkt. For å unngå rettighetstap anbefales det å søke bistand fra en advokat med erfaring innen leierett fra begynnelsen av prosessen.

Har du spørsmål om leie, utkastelse eller eiendomsrett i Alanya, er du velkommen til å ta kontakt med advokatkontoret til Av. Sibel Demiral eller benytte vår «Spør en advokat»-tjeneste.