Forkjøpsrett i sameie: Grunnlovsdomstolen avskaffet markedsverdiregelen – hva betyr det for pågående saker?

Tyrkias forfatningsdomstol (Anayasa Mahkemesi) har kjent markedsverdiregelen for forkjøpsrett (şufa hakkı) i sameier for grunnlovsstridig. Dommen av 16. juli 2026 – saksnummer E.2026/23, K.2026/162 – ble kunngjort i Statstidendes (Resmî Gazete) utgave 6. november 2026, nr. 33422. Avgjørelsen skaper betydelig usikkerhet for tusenvis av pågående saker som ble reist etter desember 2025. Selve opphevelsen trer ikke i kraft umiddelbart: den får virkning 9 måneder senere, det vil si 6. august 2027.

Hva er forkjøpsrett, og hvem angår dette deg?

Forkjøpsrett (şufa hakkı) gir medeierne i et sameie rett til å tre inn i kjøpet når én medeier selger sin andel til en utenforstående tredjeperson – på de samme vilkårene som er avtalt mellom selger og kjøper. Retten er regulert i den tyrkiske sivillovens (Türk Medeni Kanunu – TMK) § 732; fremgangsmåten følger av TMK §§ 733 og 734. Fristen for å gå til søksmål er 3 måneder fra medeierne fikk kjennskap til salget, og uansett ikke lenger enn den absolutte lovfristen regnet fra salgsdatoen.

I Alanya og omegn er dette særlig aktuelt. Jordbrukseiendommer i landsbyene, fjellbeiter, tomter som har gått i arv og er blitt stykket opp, og parseller som ennå ikke er registrert som eierseksjon (kat mülkiyeti) – alt dette eies ofte i sameie med skjøte (TAPU). Når én medeier selger sin andel til en utenlandsk investor eller annen tredjepart, får det direkte konsekvenser for de øvrige medeiernes bruk og rettigheter. Oppløsning av sameie og søksmål om forkjøpsrett er de to vanligste tvistene knyttet til sameieeiendommer.

Hva endret lov nr. 7571?

Før lovendringen var den som ville bruke forkjøpsretten sin, forpliktet til å betale beløpet som sto oppført i skjøtet (TAPU) pluss kjøperens tinglysingsgebyrer, innen en frist og på et sted domstolen fastsatte. Det største diskusjonstemaet i praksis var at den oppgitte kjøpesummen i skjøtet ofte ble satt kunstig lavt eller høyt.

Lov nr. 7571, som trådte i kraft i desember 2025, omskrev § 734 annet ledd i TMK. Etter den nye ordlyden skulle dommeren raskt fastsette markedsverdien av den aktuelle andelen; den som ville bruke forkjøpsretten, måtte deretter betale denne markedsverdien pluss tinglysingsgebyrer innen en absolutt frist satt av dommeren – overholdt man ikke fristen, kunne det ikke avsies dom om tinglysing av andelen. Overgangsbestemmelsen i den midlertidige § 1 annet ledd slo fast at den nye regelen også skulle gjelde saker som allerede var reist før loven trådte i kraft.

Akkurat denne bestemmelsen ble særlig omstridt. Medeierne som hadde gått til sak for år tilbake og lagt den opprinnelig avtalte kjøpesummen til grunn, fikk plutselig krav om å betale en markedsverdi som i mellomtiden hadde steget kraftig. En rekke domstoler anmodet derfor Forfatningsdomstolen om å overprøve regelen.

Hva har Forfatningsdomstolen opphevet?

Hovedsøksmålet kom fra Yalova 2. sivildomstol (Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi); likelydende anmodninger fra flere andre domstoler ble slått sammen og behandlet i samme sak. Forfatningsdomstolen opphevet følgende bestemmelser:

• Ordene «markedsverdi» og «uten opphold» i første setning i TMK § 734 annet ledd,
• Ordene «absolutt frist» i andre setning i samme ledd,
• Overgangsbestemmelsen i TMK midlertidig § 1 annet ledd, som påla at regelen også skulle gjelde saker reist før loven.

I dommen ble det påpekt at ordningen fastsatte en kjøpesum uavhengig av de vilkårene selger og kjøper fritt hadde forhandlet seg frem til, og at dette kunne gi den ene parten en uberettiget fordel mens den andre led tap. Domstolen konkluderte med at det ikke var skapt en rimelig balanse mellom partenes rettigheter som følger av eiendomsretten, og erklærte bestemmelsene i strid med grunnlovens §§ 5 og 35 (statens plikt til å beskytte grunnleggende rettigheter og eiendomsretten).

Når opphører markedsverdiregelen for forkjøpsrett?

Domstolen la til grunn at et umiddelbart opphør ville skape et rettslig vakuum, og bestemte derfor at de opphevede bestemmelsene faller bort 9 måneder etter kunngjøringen. Siden fristen løper fra publiseringsdatoen i Statstidende, betyr det at opphevelsen får virkning 6. august 2027.

Hva skjer med pågående saker?

Fordi ikrafttredelsen er utsatt, gjelder markedsverdiregelen fortsatt i dag. I pågående saker vil beløpet ikke endre seg av seg selv, og rettskraftige avgjørelser faller ikke bort som følge av opphevelsesdommen. Forfatningsdomstolens avgjørelser har ikke tilbakevirkende kraft; en rettskraftig dom kan derfor ikke gjenopptas utelukkende på grunn av opphevelsen.

Det er fortsatt uklart hvilken kjøpesum som skal legges til grunn i saker som ikke er avgjort innen 6. august 2027. Det forventes at det tyrkiske parlamentet (TBMM) vil vedta en ny regel før den tid. Dersom den nye loven inneholder overgangsbestemmelser, vil disse avgjøre hvordan den skal anvendes på pågående saker. Medeierne som allerede har reist søksmål – eller vurderer det – bør følge nøye med på fristene og betalingspåleggene i sin egen sak.

Er forkjøpsretten avskaffet?

Nei. Dommen gjelder utelukkende måten kjøpesummen fastsettes på. Forkjøpsretten etter TMK § 732, de absolutte søksmålsfristene og regelen om at søksmålet rettes mot kjøperen, gjelder fortsatt fullt ut. Hvis du som medeier lar fristen løpe ut etter å ha fått kjennskap til salget, mister du retten din – uavhengig av opphevelsesdommen.

Hva bør kjøpere og selgere av sameieeiendommer passe på?

Dommen angår både kjøpere og selgere i markedet for sameieeiendommer. Her er de viktigste punktene å merke seg i praksis:

• Oppgi korrekt kjøpesum i skjøtet (TAPU). Når markedsverdiregelen faller bort, kan den registrerte kjøpesummen igjen få avgjørende betydning. En for lav pris medfører risiko for skattemessige konsekvenser og tvist om forkjøpsretten.
• Varsle de øvrige medeierne. At salget varsles til medeierne gjennom notarius publicus, klargjør startpunktet for tremånedersfristen.
• Dokumenter betalingen. Det sikre betalingssystemet for eiendomsoverdragelser (tapuda güvenli ödeme sistemi), som blir obligatorisk 1. desember 2026, vil ha bevisverdi i saker om forkjøpsrett når det gjelder å dokumentere den faktiske kjøpesummen.
• Ikke gå glipp av absolutte frister i pågående saker. Frem til 6. august 2027 er den absolutte fristen dommeren setter for betaling av markedsverdi bindende; betales beløpet ikke i tide, kan søksmålet bli avvist.

Forkjøpsrettssaker krever som regel sakkyndig (bilirkişi) verdivurdering og tar derfor ofte lang tid. To faktorer vil ha direkte innvirkning på utfallet: hva parlamentet vedtar som ny regel, og hvordan Høyesterett i sivile saker (Yargıtay) tolker overgangsperioden.

Denne artikkelen er utelukkende til generell orientering og erstatter ikke juridisk rådgivning. For din konkrete situasjon bør du alltid se hen til gjeldende lovgivning og offisielle kunngjøringer.